La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026 (Sezione II Civile), ha affrontato e risolto una complessa questione in materia di condominio, locazione e responsabilità extracontrattuale. La decisione chiarisce l’estensione dell’obbligo risarcitorio in caso di danni da infiltrazioni d’acqua provenienti da un terrazzo a livello o lastrico solare ad uso esclusivo.
Secondo i giudici di legittimità, il proprietario (locatore), il conduttore (inquilino) e il condominio rispondono in solido verso il terzo danneggiato per l’intero ammontare del danno. La ripartizione interna per millesimi prevista dall’articolo 1126 c.c. (un terzo a carico dell’usuario esclusivo e due terzi a carico dei condomini coperti) non può in alcun modo essere opposta alla vittima delle infiltrazioni.
La vicenda
La vicenda trae origine da una causa promossa dal proprietario di un immobile (Riccardo Fiore) che aveva subito rilevanti danni per percolamento d’acqua a seguito di abbondanti piogge. L’acqua proveniva dal terrazzo a livello dell’appartamento sovrastante, condotto in locazione da Maurizio Serafini e di proprietà di Mario Di Stefano.
Dalle consulenze tecniche e dagli Accertamenti Tecnici Preventivi (ATP) espletati è emersa una concausa complessa alla base dell’evento dannoso:
Un difetto costruttivo originario nel sistema di scolo pluviale del fabbricato condominiale.
L’ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo a livello, causata dall’accumulo di detriti e materiale vario.
L’assenza di idonee guarnizioni a tenuta sulla porta finestra (ormai usurata) e l’assenza di idonea pavimentazione, che avevano consentito all’acqua piovana accumulata sul terrazzo di straripare all’interno dell’appartamento e poi filtrare al piano sottostante.
Mentre il Tribunale di primo grado aveva attribuito la responsabilità al solo Condominio, la Corte d’Appello di Roma ha ribaltato il verdetto, accertando il concorso di colpa ex artt. 2051 e 2055 c.c. tra il Condominio, l’erede del proprietario e il conduttore dell’appartamento.
Il Nodo Giuridico: Art. 1126 c.c. contro Art. 2055 c.c.
Ricorrendo in Cassazione, il conduttore sosteneva che la propria responsabilità solidale quale usuario esclusivo del terrazzo non avrebbe dovuto essere affermata per l’intero, ma al più nella misura del terzo (1/3) prevista dall’art. 1126 c.c. per le riparazioni dei lastrici solari.
La Suprema Corte ha respinto la tesi, richiamando l’orientamento già tracciato dalle Sezioni Unite (sent. n. 9449/2016), ed ha enunciato il seguente principio di diritto:
Principio di Diritto (Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 11585/2026):
“In presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti, quali, nella specie, il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello ed il condominio (ovvero i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza), e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno, non rilevando, quindi, rispetto all’attore, i limits del terzo o dei due terzi, pari alle frazioni imputabili all’uno o agli altri a norma dell’art. 1126 c.c. (viceversa operanti nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove in tal senso sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso).”
Responsabilità da Custodia (Art. 2051 c.c.) anche per il Conduttore
Il conduttore di un appartamento con terrazzo in uso esclusivo ha la disponibilità materiale del bene ed è tenuto agli obblighi di custodia e manutenzione ordinaria. Risponde a titolo di responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. qualora lasci ostruire i pozzetti di scarico. La compresenza di un vizio costruttivo della gronda condominiale non elimina il nesso di causalità e non costituisce caso fortuito, ma configura un’ipotesi di concausa.
2Inopponibilità dell’Art. 1126 c.c. al Terzo Danneggiato
L’art. 1126 c.c. disciplina la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione nei soli rapporti interni al condominio. Nel rapporto esterno con il soggetto danneggiato prevale la disciplina generale della responsabilità aquiliana ex art. 2055 c.c.: la vittima dell’infiltrazione può chiedere e pretendere il 100% del risarcimento a qualsiasi coautore del danno.
Azione di Regresso
I criteri del terzo (1/3 per chi ha l’uso esclusivo) e dei due terzi (2/3 per i condomini della colonna sottostante) rilevano soltanto nei rapporti interni tra coobbligati. Se uno dei soggetti paga l’intero risarcimento al danneggiato, potrà agire in via di regresso contro gli altri per recuperare la loro quota. Tuttavia, la Cassazione precisa che il giudice non può effettuare d’ufficio questa suddivisione interna se le parti non hanno introdotto nel processo un’espressa domanda di regresso.
Inoltre, la pronuncia affronta tre importanti aspetti procedurali:
Legittimità dei Giudici Ausiliari in Appello: La Cassazione ha ribadito che, in linea con quanto stabilito dalla Corte Costituzionale (sent. n. 41/2021), la presenza di un giudice ausiliario nei collegi d’appello è rimasta valida e legittima durante il regime transitorio fino al 31 ottobre 2025.
Deliberazione Anticipata e Diritto di Difesa: La deliberazione della sentenza avvenuta il giorno prima della scadenza del termine per il deposito delle memorie di replica non comporta la nullità della decisione per violazione del contraddittorio (art. 101 c.p.c.) se la parte non ha comunque depositato alcuno scritto difensivo entro il termine utile.
Condanna alle Spese di Lite (Art. 91 c.p.c.): Nel giudizio d’appello promosso da uno solo dei condebitori asseriti solidali, la riforma della sentenza con affermazione della responsabilità solidale di tutti i convenuti consente al giudice di condannare il condebitore (in precedenza assolto) al pagamento delle spese di lite sia nei confronti dell’attore danneggiato sia nei confronti del condebitore appellante.
Sezione Domande Frequenti (FAQ)
1. Se subisco danni da infiltrazioni dal terrazzo sovrastante, a chi devo chiedere il risarcimento?
mento per l’intero ammontare (100%) a ciascuno dei soggetti coinvolti: al Condominio, al proprietario del terrazzo e all’eventuale conduttore (inquilino) che ne ha l’uso esclusivo, in solido tra loro ex art. 2055 c.c.
2. L’inquilino (conduttore) è responsabile se il bocchettone del terrazzo si intasa?
Sì. Il conduttore detiene la custodia materiale del terrazzo ed è tenuto alla sua vigilanza e pulizia ordinaria. Se lascia ostruire i pozzetti di scarico con detriti, risponde dei danni provocati al piano sottostante ai sensi dell’art. 2051 c.c.
3. Chi ha l’uso esclusivo del terrazzo può pagare solo 1/3 dei danni invocando l’art. 1126 c.c.?
No. Nei confronti del terzo danneggiato l’art. 1126 c.c. non si applica per dividere la responsabilità. L’usuario del terrazzo risponde per l’intero importo. La ripartizione tra 1/3 e 2/3 opera unicamente nei rapporti interni di regresso tra i corresponsabili.
4. Come si dividono i costi del risarcimento tra proprietario, conduttore e condominio dopo il pagamento?
Se uno dei coobbligati paga l’intero risarcimento al danneggiato, può esercitare l’azione di regresso verso gli altri. In quella sede, le quote verranno ripartite tra il condominio e l’usuario esclusivo (1/3 e 2/3 ex art. 1126 c.c.), valutando anche le rispettive colpe nella causazione dell’evento.
Nota legale: questo articolo ha scopo puramente informativo e non sostiuisce una consulenza legale specifica. Per una valutazione del caso concreto contattaci per una consulenza.
