Annullamento del contratto per errore

Annullamento del contratto per errore

L’ annullamento del contratto per errore richiede che l’errore sia essenziale e riconoscibile dall’altro contraente. In altre parole è necessario appurare, da un lato, che sia presente una distorta rappresentazione della realtà, determinante ai fini della conclusione del negozio,e, dall’altro, se con l’uso della normale diligenza l’altro contraente avrebbe potuto rendersi conto dell’altrui errore. Per l’ annullamento del contratto per errore, quindi,  è sufficiente l’astratta possibilità di riconoscimento dello stesso ad opera di una persona di media accortezza, non essendo necessario  che l’errore sia stato effettivamente riconosciuto.

Questo è quanto affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione VI, con l’ordinanza n. 6994 del 11.03.2019.

La vicenda riguarda l’ annullamento per errore di contratto di compravendita di un sottotetto. In particolare la Corte di Appello, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, ha accolto la domanda di una società di ingegneria  di annullamento del contratto per errore, condannando il venditore alla restituzione del corrispettivo versatogli.

La Corte ha ritenuto che l’acquirente era incorso in un errore, sulla natura del bene acquistato, essenziale e riconoscibile da controparte. Per la  Corte territoriale il bene oggetto di compravendita non era costituito dal sottotetto del fabbricato in quanto tale, ma in quanto comprendente quattro unità immobiliari  ad uso civile abitazione, non di lusso ed in corso di costruzione.

Per il collegio, dall’interpretazione del contratto, l’oggetto  doveva intendersi costituito dal sottotetto edificabile secondo precise e definite modalità costruttive, avviate dal venditore e recepite dal l’acquirente. La realizzabilità dei locali nel sottotetto secondo il progetto predisposta dalla venditrice, a parere dei giudici di seconde cure, integrava una qualità essenziale del bene, determinante ai fini del consenso dell’acquirente ex art. 1429 n. 2 c.c.

Tant’è vero che il CTU aveva ritenuto che l’intervento edilizio sarebbe stato fattibile solo previa esecuzione di importanti opere di consolidamento delle parti comuni del condominio e di quelle delle singole unità abitative: i locali avrebbero potuto essere realizzati ma con caratteristiche costruttive del tutto diverse da quelle convenute, imponendo all’acquirente di procurarsi il consenso degli altri condomini. Consenso verosimilmente incerto e comunque subordinato a condizione diverse e più gravose.

Il giudice di merito aveva valutato riconoscibile l’errore anche in considerazione del fatto che parte venditrice aveva conseguito la concessione per edificare e, soprattutto, in quanto operante nel settore immobiliare, pertanto, in grado di avvedersi degli errori tecnici di progetto nei quali era incorso l’acquirente.

Contro la sentenza della Corte meneghina, veniva proposto ricorso per cassazione, con il quale parte venditrice contestava l’esistenza dei presupposti per dar luogo all’ annullamento del contratto per errore.

La Corte regolatrice ha condiviso la decisione del giudice di seconde cure,  che nel dichiarare l’ annullamento del contratto per errore, aveva correttamente valutato la sussistenza di una falsa rappresentazione della realtà in capo all’acquirente e la riconoscibilità da parte del venditore dell’errore in cui era incappato il primo.

Quindi per il Supremo collegio correttamente il giudice di merito ha ritenuto l’errore essenziale e riconoscibile.

Invero la Corte territoriale aveva accertato in virtù del contenuto letterale del rogito e  del comportamento della venditrice, che la comune intenzione delle parti era quella di concludere un contratto avente ad oggetto i locali da realizzare nel sottotetto secondo il progetto depositato presso l’ufficio competente del comune, poiché il riferimento al solo sottotetto non avrebbe consentito di spiegare coerentemente  il riferimento nel rogito alle quattro unità immobiliari in corso di costruzione.

Pertanto, per gli ermellini, coerentemente alle risultanze processuali la corte territoriale ha ritenuto che il progetto consentisse di identificare l’effettivo oggetto del contratto, da qui l’essenzialità dell’errore in relazione alle caratteristiche costruttive delle unità immobiliari, risultate del tutto diverse rispetto a quelle indicate in progetto.

Quindi la Suprema Corte ha confermato che l’errore era essenziale e riconoscibile, e di conseguenza la sentenza di merito che aveva dichiarato l’ annullamento  del contratto per errore.