Va affermata la responsabilità del venditore dell’immobile ex art. 1669 c.c. che prima della vendita abbia fatto eseguire sull’immobile opere di ristrutturazione edilizia che presentino gravi difetti. Invero l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, di cui all’art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull’immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti.
Questo è il principio di diritto enunciato della Corte di Cassazione, Sez. II, sent. 18891 del 28.07.2017.
La vicenda riguarda la compravendita di un appartamento, in cui la parte venditrice aveva occultato all’acquirente l’esistenza di infiltrazioni d’acqua nel terrazzo di tale immobile a danno del sottostante locale adibito a magazzino.
A seguito di citazione il tribunale aveva affermato la responsabilità dei venditori, negando l’operatività della prescrizione ex art. 1495 comma 3 c.c. in quanto i venditori avevano occultato il vizio dell’immobile venduto.
Proposto appello questo veniva accolto dalla Corte di Appello di Roma. Il giudice di seconde cure osservava come la prescrizione della garanzia dovuta dal venditore per i vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1495, comma 3, c.c. si compie “in ogni caso in un anno dalla consegna” indipendentemente dal tempo della scoperta e dalla valutazione della condotta posta in essere dal venditore. Pertanto nel caso in cui si va discorrendo, avendo il compratore preso possesso dell’immobile in data 1ottobre 2001, l’azione doveva ritenersi prescritta fin dalla data del 1 ottobre 2002, mentre la domanda era stata avanzata soltanto il 25 novembre 2004. Inoltre la corte escludeva la responsabilità del venditori ex art. 1669 c.c. in quanto la norma disciplina “esclusivamente la responsabilità dell’appaltare, qualità non rivestita dalla parte venditrice”.
Gli acquirenti, pertanto, proponevano ricorso in cassazione avverso la sentenza del giudice di appello.
Gli ermellini innanzitutto hanno ribadito l’orientamento, in tema di compravendita, per il quale l’azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia a norma dell’art. 1495 c.c. si prescrive, alla stregua del comma 3, in ogni caso nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò anche se i vizi non siano stati scoperti o non siano stati tempestivamente denunciati o la denuncia non fosse neppure necessaria, sempre che la consegna abbia avuto luogo dopo la conclusione del contratto, coincidendo, altrimenti, l’inizio della prescrizione con quest’ultimo evento.
Per quello che qui interessa, affermata l’impossibilità per i compratori di agire contro il venditore per intervenuta prescrizione ai sensi dell’art. 1495 c.c.., il supremo collegio ha ritenuto la sussistenza della responsabilità del venditore dell’immobile ex art. 1669 c.c. .
Secondo gli ermellini la decisione dei giudici di appello di escludere la configurabilità della responsabilità del venditore dell’immobile ex art. 1669 c.c., è errata.
Infatti secondo l’interpretazione, più volte ribadita dalla corte, l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall’art. 1669 c.c., nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata, in ragione della sua natura extracontrattuale, non solo dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito di competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all’appaltatore esecutore dell’opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l’evento dannoso.
Invero la responsabilità del venditore, in ordine alle conseguenze dannose dei gravi difetti di costruzione incidenti profondamente sugli elementi essenziali dell’opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione, è configurabile sia quanto questi abbia costruito l’immobile e lo abbia poi alienato all’acquirente, sia quando il medesimo venditore abbia dato incarico ad un terzo appaltatore della costruzione del bene prima della sua vendita.
Così che, come chiarito delle sezioni unite, l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentivo (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.
Da ciò discende, come corollario, che l’azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, di cui all’art. 1669 c.c., può essere esercitata anche dall’acquirente nei confronti del venditore che, prima della vendita, abbia fatto eseguire sull’immobile ad un appaltatore, sotto la propria direzione ed il proprio controllo, opere di ristrutturazione edilizia o interventi manutentivi o modificativi di lunga durata, che rovinino o presentino gravi difetti.
Pertanto nel caso in esame, accertato che i venditori alcuni anni prima della vendita della appartamento avevano dato incarico all’impresa appaltatrice di eseguire lavori di totale rifacimento della pavimentazione del terrazzo, doveva trovare applicazione la norma invocata e doveva essere affermata la responsabilità del venditore dell’immobile ex art. 1669 c.c.