Pulizia turnaria della scala condominiale

Pulizia turnaria della scala condominiale

La pulizia turnaria della scala condominiale non può essere imposta con delibera a maggioranza. Invero  la decisione che impone ai singoli condomini di occuparsi personalmente, o tramite terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascuno di loro, alla pulizia turnaria della scala  condominiale    non  può essere adottata a maggioranza essendo necessaria l’unanimità per derogare il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali. Pertanto in assenza del consenso di tutti i partecipanti al condominio la delibera che impone la pulizia turnaria della scala condominiale è nulla.

Questo è quanto affermato dalla Corte di Cassazione, Sez. II, con l’ordinanza n. 29220 del 13.11.2018.

La vicenda nasce dall’adozione di due delibere con le quali l’assemblea di un condominio avevano imposto a maggioranza la pulizia turnaria della scala condominiale ai singoli condomini. Le delibere venivano impugnate da uno dei partecipanti al condominio, in quanto le riteneva  nulle perché imponevano ai singoli  un obbligo personale di fare pulizia, ovvero di eseguirle a loro spese incaricando terze persone.

Il tribunale adito affermava la nullità delle delibere impugnate, ritenendo che esse avevano modificato a maggioranza il criterio di ripartizione per millesimi delle parti comuni stabilito nel regolamento condominiale. Proposto appello la Corte territoriale, in riforma della sentenza di prime cure, riteneva valide le due delibere, perché destinate ad incidere solo sulle modalità di esecuzione delle spese di pulizia delle scale.

Avverso la sentenza di secondo grado, l’attrice proponeva ricorso per cassazione.

La suprema Corte con l’ordinanza in commento ha statuito che le delibere impositive della pulizia turnaria della scala condominiale  vanno ritenute nulle per impossibilità dell’oggetto, giacché  incidono sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto.

Siffatte delibere eccedono, quindi, le competenze dell’assemblea e pertanto richiedono, per la loro approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini quale espressione della loro autonomia negoziale.

Infatti, secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, la ripartizione della spesa per la pulizia della scala condominiale va effettuata in base al criterio della proporzionalità dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica dell’art. 1124 c.c., il quale è espressione del generale principio posto dall’art. 1123, 2 comma, c.c., e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi.

Da questo discende che il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali, anche quelle inerenti alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale, può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica che può essere contenuta nel regolamento condominiale “di natura contrattuale” o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini.

Ma vi è di più.  Affinché sia giustificata l’applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, è necessario che la deroga convenzionale sia prevista espressamente.

Siccome anche  nel caso di imposizione  della pulizia turnaria della scala condominiale, la convenzione va ad incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, essa non può essere rimessa all’espressione della regola collegiale sintetizzata nel principio di maggioranza, ma deve comunque fondarsi su una deliberazione unanime non limitata ai presenti in assemblea.

Quindi secondo la suprema Corte la delibera impositiva della pulizia turnaria della scala condominiale non attiene all’organizzazione e al funzionamento delle cose comuni e non ha carattere  meramente organizzativo. Pertanto essa va esclusa dalle materie di competenza collegiale.

In conclusione secondo gli ermellini la pulizia turnaria della scala condominiale non può essere imposta con delibera a maggioranza in quanto, se da un lato,  è diritto-dovere di ciascun condomino di partecipare alla manutenzione delle cose comuni, di sostenere le relative spese,  di adempiere agli obblighi di facere e sopportare i pesi connessi alle modalità esecutive dell’attività manutentiva, dall’altro, sono nulle tutte le delibere che, senza il consenso di tutti i condomini, modifichino i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino.