Proprietà esclusiva del lastrico solare

Proprietà esclusiva del lastrico solare

La proprietà esclusiva del lastrico solare non può risultare né dalle risultanze catastali, né dal fatto che sia raggiungibile da una sola unità abitativa o serva all’uso esclusivo di un singolo condomino.

Il dubbio che assale ogni qualvolta si parli di lastrico solare, o terrazzo di copertura che a dir si voglia, è se lo stesso è pertinenza esclusiva, e quindi di proprietà, di un solo dei condomini o se risulti, viceversa, comune a tutti i proprietari dei piani o porzioni di piani dell’edificio.

La  questione relativa alla proprietà esclusiva del lastrico solare spesso si pone con forza ed è occasione di discussione accesa tra i comproprietari. I quali, sovente,  finiscono che cedere di fronte al    sopruso perpetuato dal singolo.

All’attento lettore risulterà, a questo punto, ovvia la vicenda affrontata dalla Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 22339 del 6.09.2019, ma non  i principi che sono stati posti alla sua base.

I principi

Principi già sfuggiti alla corte territoriale che, pur riconoscendo la funzione di copertura, era caduta nell’equivoco di ritenere il lastrico solare di pertinenze esclusiva dell’appartamento sottostante, sul presupposto che l’accesso allo stesso avveniva solo attraverso l’appartamento dei convenuti in restituzione.

Presunzione ex art. 1117 c.c.

Invero si trattava di una conclusione contrastante con l’art. 1117 c.c., che, è bene ricordare, sancisce la presunzione di comproprietà del lastrico solare, salvo che non risulti diversamente dal titolo.

Ma in concreto cosa vuol dire quanto appena affermato?

La norma appena richiamata evidenza come la proprietà esclusiva del lastrico solare non può essere ricavata dal fatto che lo stesso è raggiungibile da una sola unità abitativa o serva all’uso esclusivo di un singolo condomino. Infatti esso è oggetto di proprietà comune dei singoli proprietari dei piani o porzioni di piani dell’edificio in virtù della presunzione posta, sempre che quest’ultima  non risulti vinta, in modo chiaro e non equivoco, dal titolo d’acquisto.

Funzione del lastrico solare

Questo perché il lastrico solare, quale superficie terminale dell’immobile, svolge una indefettibile funzione primaria di protezione dello stesso edificio, pur potendo essere utilizzato per altri usi accessori e, in particolare, come terrazzo.

Quali presupposti per affermare o meno la proprietà esclusiva del lastrico solare?

In questa ottica il formale accorpamento, in ambito catastale, del lastrico solare con il sottostante appartamento nulla dice in ordine alla proprietà esclusiva del lastrico solare stesso. Non costituendo tale operazione una interpretazione autentica del contratto con il quale l’originario o gli originari unici proprietari,  l’hanno frazionata e poi venduta al successivo proprietario dante causa dei convenuti.

Precisamente il catasto ha una funzione fondamentalmente fiscale. Di conseguenza non può incidere  sul diritto di proprietà come sugli altri diritti reali,  senza la presenza di altri più qualificanti elementi.  Il rigore formale preteso dal legislatore per il loro trasferimento fanno si che i diritti reali (quindi in primis il diritto di proprietà) non possono essere dimostrati solo sulla base della mera annotazione  dei registri catastali, che in concreto hanno il solo valore di semplici indizi.

La proprietà esclusiva del lastrico solare postula, quindi, che vi sia un contratto, a contenuto traslativo, intervenuto con il precedente titolare del diritto ed è soggetto alla requisito essenziale della forma scritta. In mancanza del requisito formalistico, quel diritto non può essere desunto da un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non già sostituirsi al titolo costitutivo.

Pertanto in tutti i casi in cui la proprietà esclusiva del lastrico solare non risulti acquisita in forza di un contratto scritto, qualsiasi elemento esteriore, comprese le risultanze catastali ovvero fattuali, dalle quale potenzialmente sarebbe possibile dedurre l’eventuale natura privata dello stesso, sono irrilevanti, ed il bene deve considerarsi di proprietà comune di tutti i proprietari di piani o porzione di piani dell’edificio.

Vedi Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 22339 del 6.09.2019