Il preliminare di immobile privo della concessione edificatoria è valido ed efficace.
Questo è quanto ribadito dalla Corte di Cassazione, Sez. 2, con la sentenza n. 10297 del 26.04.2017.
Nel caso in esame il promissario acquirente citava in giudizio il promittente venditore al fine di farne dichiarare l’inadempimento con condanna dello stesso al pagamento del doppio della caparra versata, in quanto l’immobile era viziato da abusi edilizi insanabili, come confermato dal mancato parere favorevole alla domanda di concessione in sanatoria presentata dal promittente venditore. Il tribunale aveva accolto la domande e la corte di appello, nel confermare la decisione, evidenziava come fosse stato accertato il grave inadempimento del promittente venditore per l’incommerciabilità dell’immobile abusivo, visto il rigetto dell’istanza di condono. Il collegio riteneva, altresì, tardiva l’eccezione di nullità del contratto preliminare in questione.
Avverso la sentenza del giudice di secondo grado veniva proposto ricorso per cassazione. Secondo il promittente venditore, date per accertate l’abusività dell’immobile per la presenza di una sopraelevazione non condonata, l’incommerciabilità del bene e la mancanza di conoscenza di tale condizione dello stesso immobile da parte del promittente acquirente, la corte d’appello non avrebbe dovuto dichiarare la legittimità del recesso del promittente acquirente e la conseguente risoluzione del contratto, in quanto avrebbe dovuto piuttosto sancire la nullità del preliminare senza disporre la restituzione del doppio della caparra.
La corte, innanzitutto, ha ritenuto, per quanto qui interessa, non corretta la soluzione adottata dalla corte di appello consistente nel giudicare tardiva l’eccezione di nullità del contratto preliminare. Ma pur ritenendo erronea la declaratoria di inammissibilità dell’eccezione di nullità, l’ha ritenuta del tutto irrilevante.
Infatti secondo la suprema corte nel caso di preliminare di immobile privo della concessione edificatoria, si deve ritenere costituito tra le parti un valido vincolo giuridico non affetto da alcuna nullità. Invero la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n.47, con riferimento a vicende negoziali relative a un immobile privo della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967.