Il locatore deve restituire le somme pagate dal conduttore in misura maggiore al canone espressamente concordato con contratto registrato

Il locatore deve restituire le somme pagate dal conduttore in misura maggiore al canone espressamente concordato con contratto registrato

La Corte di Cassazione con sentenza 18.04.2016 n° 7634 è intervenuta nuovamente sul tema della locazione immobiliare ad uso abitativo, ribadendo la nullità, per contrarietà a norme imperative, del patto volto a determinare un canone maggiore rispetto a quello dichiarato nel contratto di locazione ad uso abitativo registrato con canone fittizio.
Nel caso in esame l’inquilino ha agito in giudizio per ottenere la restituzione delle somme pagate in misura maggiore rispetto al canone concordato con il contratto registrato.
Incardinato il giudizio il proprietario dell’appartamento resisteva eccependo l’esistenza di un secondo contratto di locazione (non registrato) con il quale era stato concordato un canone maggiore.
Il Tribunale condannava il locatore alla restituzione delle somme, la Corte di Appello rigettava il gravame sulla base dell’ammissione della percezione di maggiori somme e dell’intervenuto disconoscimento del secondo contratto da parte del conduttore.
Il Supremo consesso, nel confermare la sentenza impugnata ne correggeva la motivazione, affermando che in tal caso il conduttore non è tenuto al pagamento del maggior canone ovvero se ha pagato ha diritto ad agire in giudizio per la restituzione delle maggiori somme corrisposte, rispetto all’importo dovuto in esecuzione dell’unico contratto registrato. Di contro il locatore non può esigere in alcun modo un corrispettivo maggiore occultato al fisco e se ha percepito maggiori somme, rispetto all’importo dovuto dal conduttore in esecuzione dell’unico contratto registrato, deve essere condannato alla restituzione dei maggiori canoni percepiti, anche se il patto è consacrato in una scrittura privata.
Invero, come già affermato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, sentenza n. 18213/2015, in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la L. n.431 del 1998, art. 13, comma 1, sanziona con la nullità solamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente. Conseguentemente il patto occulto, in quanto nullo, non può essere sanato neppure dalla registrazione successiva, trattandosi questa di un fatto stragiudiziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica, di talché permane la validità del canone apparente e dell’intero contratto originario registrato.