Intestazione fiduciaria di immobile

Intestazione fiduciaria di immobile

L’ intestazione fiduciaria di immobile può risultare anche da una dichiarazione unilaterale scritta dal fiduciario contenuta in un testamento. Tale dichiarazione non costituisce autonoma fonte di obbligazioni, ma ha l’effetto di confermare il preesistente rapporto nascente dal patto fiduciario. Di conseguenza il fiduciante è esonerato dall’onere del dimostrare il rapporto fondamentale, che si presume esistente fino a prova contraria.

Questo è quanto affermato dalla Corte di Cassazione, Sez. II, del 26.11.2020 n. 26988.

La vicenda

La sorella del de cuius conveniva innanzi al Tribunale il compagno della defunta per sentir dichiarare lo scioglimento della comunione ereditaria, conseguente alla disposizione testamentaria del 2007.

Si costituiva in giudizio il compagno della testatrice sostenendo l’esistenza di un testamento posteriore integrativo del precedente, con il quale la compagna aveva dato atto che l’immobile, di cui aveva disposto con il testamento, apparteneva per la metà al convenuto, con il quale aveva intrattenuto una convivenza per circa 32 anni. Precisando, tra l’altro, che l’immobile era stato ristrutturato con gli apporti di entrambi i conviventi.

In particolare con la suddetta scrittura la donna aveva riconosciuto che l’appartamento era solo formalmente intestato a lei, mentre in realtà era proprietaria del solo 50 %. Pertanto il convenuto sosteneva che solo di detta quota ella aveva disposto, istituendo eredi in pari uguali lui e la sorella.

Decisione di merito

Il Tribunale adito escluse che la suddetta scrittura potesse essere qualificata come scheda testamentaria.

La Corte di Appello, viceversa, ritenne, in riforma della decisione di prime cure, che quella scrittura contenesse delle disposizioni a valere post mortem. A tal fine valorizzò l’incipit del documento in ragione dell’espressione “nel pieno rispetto delle sue facoltà” e l’altra affermazione relativa al riconoscimento del diritto del convivente alla metà dell’immobile. Quest’ultima avrebbe, secondo la corte territoriale, assunto un significato solo quale disposizione per il futuro.

Ricorso per cassazione

Avverso la decisione d’appello la sorella dell’ereditando proponeva ricorso per cassazione.

La donna, in sostanza, contestava il valore testamentario della scrittura privata invocata da controparte, ritenendo, che la scrittura contenesse semplicemente una dichiarazione ricognitiva dell’ intestazione fiduciaria di immobile, segnatamente del 50% dell’immobile di cui si va discorrendo.

Per la Suprema Corte la scrittura in oggetto costituisce una disposizione testamentaria avente come contenuto una dichiarazione unilaterale scritta dal fiduciario ricognitiva dell’ intestazione fiduciaria di immobile.

Quando un atto può qualificarsi come testamento

Invero perché un atto possa essere qualificato come testamento, pur non essendo necessario l’uso di formule sacramentali, è indispensabile riscontrare in modo univo dal suo contenuto che si tratti di atto di ultima volontà.

Quindi per accertare se un documento abbia i requisiti intrinseci di un testamento olografo, occorre accertare se l’estensore abbia avuto la volontà di creare quel documento come tale.

Solo se è configurabile una volontà testamentaria, si aprirà la questione attinente alla sua interpretazione altrimenti non vi è motivo per discuterne.

Possibile contenuto del testamento

Il testamento quale atto di ultima volontà con cui una persona dispone dei propri beni o parti di essi per quando avrà cessato di vivere, pur avendo un contenuto tipico, può contenere negozi diversi aventi contenuto patrimoniale. Questi ultimi produrranno glie effetti secondo le regole proprie di ciascuno di essi.

Possono essere negozi tipici o atipici, diversi dall’istituzione di erede o di legato, che hanno efficacia negli atti inter vivos, così ad esempio il riconoscimento di debito o la rinuncia all’esercizio di un diritto.

Secondo il disposto dell’art. 587, comma secondo, c.c. nei casi previsti dalla legge, il testamento può contenere anche disposizioni non patrimoniali, purché caratterizzate dalla meritevolezza degli interessi perseguiti.

Cosi ad esempio, per quanto qui possa interessare, può formare oggetto della disposizione testamentaria la clausola di diseredazione, ossia la clausola con la quale l’ereditando esclude taluno dalla propria successione legittima.

Requisiti minimi di riconoscibilità dell’atto mortis causa

Per riconoscere l’esistenza o meno di un negozio mortis causa, occorre verificare se e sussistono quei requisiti minimi di riconoscibilità oggettiva sopra richiamati, nonché l’altra condizione indefettibile: ossia la revocabilità della disposizione. Quindi perché un atto possa aver valore di testamento è necessario che esso assicuri la libertà di quel soggetto di regolare i propri rapporti patrimoniali e non patrimoniali per il tempo in cui avrà cessato di vivere in modo personalissimo ed unilaterale.

Per andare sul concreto, nel caso sottoposto all’esame dei giudici, gli stessi hanno riconosciuto una serie di elementi convergenti a tal punto da farne individuare la volontà del defunto di disporre per il futuro. Segnatamente questo convincimento è stato desunto dall’incipit del documento, che recitava “nel pieno possesso delle sue facoltà mentali” – espressione quest’ultima che nella cultura popolare viene generalmente associata alla redazione di un atto mortis causa – nonché dall’ulteriore espressione contenuta nell’atto secondo la quale il riconoscimento della proprietà del compagno nella misura del 50% dell’unità immobiliare “ha fatto maturare per entrambi il diritto di entrare in possesso dell’appartamento”.

Se la natura di atto di ultima volontà è stata condivisa dagli ermellini, questi ultimi hanno ritenuto errata l’affermazione del giudice di appello secondo la quale da ciò ne conseguiva l’attribuzione della comproprietà dell’immobile al compagno. Invero per la Suprema corte dall’atto così come confezionato ne è derivato il “semplice” riconoscimento dell’esistenza dell’ intestazione fiduciaria di immobile

Sulla validità dell’ intestazione fiduciaria di immobile

Con riferimento alle forme che deve rivestire l’ intestazione fiduciaria di immobile, si è discusso a lungo se la fonte dell’atto generativo dell’obbligo di ritrasferire l’immobile debba essere un atto bilaterale e scritto, coevo all’acquisto del fiduciario, o se sia sufficiente un atto unilaterale, ricognitivo, posteriore e scritto del fiduciario, a mente del quale vi sia un impegno espresso oralmente dalle parti.

Le Sezioni unite intervenute sul punto hanno semplificato notevolmente la questione, inquadrando il patto fiduciario nella figura del mandato senza rappresentanza. Infatti hanno aderito a quell’indirizzo per il quale l’accordo fiduciario, anche quando ha per oggetto un bene immobile, non necessità di forma scritta, ben potendo la prescrizione di forma essere soddisfatta dalla dichiarazione unilaterale redatta per iscritto, con la quale il fiduciario si impegna a ritrasferire il bene al fiduciante, in attuazione del medesimo pactum fiduciae.

Effetti obbligatori non reali del patto fiduciario

In sostanza per la validità del patto fiduciarioche contempli l’obbligo di ritrasferire al fiduciante il bene immobile intestato al fiduciario per averlo questi acquistato da un terzo, non è richiesta la forma scritta ad substantiam, trattandosi di atto meramente intero tra fiduciante e fiduciario che esplica i suoi effetti esclusivamente sul piano obbligatorio (cioè non da luogo di per sé al ritrasferimento del bene).

Invero è l’accordo concluso verbalmente che fa sorgere l’obbligo del fiduciario di procedere al successivo trasferimento al fiduciante anche quando il diritto acquistato abbia natura immobiliare. Nel caso in cui le parti non abbiano formalizzato il loro impegno in una scrittura, ma lo hanno concluso verbalmente, si potrà porre solo un problema di prova del patto e non di validità dello stesso.

Sul valore della dichiarazione unilaterale scritta del fiduciario

Senza voler indugiare ulteriormente su questioni puramente teoriche, la dichiarazione unilaterale scritta dal fiduciario, ricognitiva dell’ intestazione fiduciaria di immobile, non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma ha l’effetto confermativo del preesistente rapporto nascente dal patto fiduciario, determinando l’esonero del fiduciante dall’onere della prova del rapporto fondamentale, che si presume fino a prova contraria.

Conclusioni

In conclusione, per intenderci, nel caso di cui si va discorrendo, da un lato, la scrittura con la quale il de cuius aveva riconosciuto in capo al convivente la proprietà del 50% dell’appartamento, deve essere considerata una disposizione testamentaria, visto l’ampio contenuto che essa può assumere ex art. 587 c.c. Dall’altro non consente di affermare che il 50% dell’appartamento appartenesse al compagno, in quanto la dichiarazione unilaterale scritta del fiduciario, anche se contenuta in un atto mortis causa, non costituisce autonoma fonte di obbligazione. Invero tale dichiarazione posteriore resa dal testatore, secondo la giurisprudenza di vertice, ha effetto confermativo del patto fiduciario, limitandosi ad esonerare il fiduciante dall’onere di dimostrare l’esistenza del patto fiduciario, che viene presunta fino a prova contraria.

Di conseguenza, in questi casi, il bene deve ritenersi di proprietà del de cuius, ma il fiduciante, sulla base dell’atto ricognitivo del patto fiduciario, può avvalersi della presunzione dell’esistenza dello stesso, con conseguente inversione dell’onere della prova. Di tal ché il fiduciario o il suo avente causa, che intenda contestare il riconoscimento dell’ intestazione fiduciaria di immobile (e quindi l’obbligo di ritrasferire il bene), deve dare la prova contraria dell’esistenza, validità, efficacia ed esigibilità o della non avvenuta estinzione del patto fiduciario.