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Indennità di avviamento e negozio interno al centro commerciale

Nella fattispecie  di sfratto per finita locazione di un immobile ad uso diverso (negozio) inserito all’interno di un centro commerciale è dovuta l’ indennità di avviamento, pari a 18 mensilità del canone.

Questa è la conclusione a cui è giunta la Corte di Cassazione, Sez. III, con la sentenza, del 23 settembre 2016, n. 18748., all’esito del giudizio in cui è stata chiamata ad esprimersi sull’applicabilità o meno dell’art. 35 della l. 392/78 al negozio (sub specie lavanderia) ubicato in un centro commerciale.

Il Supremo Collegio ha ribadito che l’indennità prevista dall’art. 34 della l. 392/78 è diretta a ristabilire l’equilibrio economico  e sociale normalmente turbato a seguito della cessazione della locazione per volontà del locatore, in modo da ricompensare il negoziante dell’utilità creata, con la sua operosità,  e perduta  per volontà altrui, evitando così che il locatore tragga profitto dall’incremento di valore acquisito dall’immobile per effetto dell’attività ivi esercitata dal conduttore. Quindi il legislatore, prevedendo il pagamento dell’indennità, ha preferito tutelare la “conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese il cui avviamento sia strettamente collegato all’ubicazione dell’immobile”, da un lato, disincentivando l’istanza di cessazione della locazione da parte del locatore, dall’altro, agevolando, mediante il pagamento dell’indennità, la riapertura in altra sede dell’attività, laddove l’esercente fosse costretto al rilascio.

Tale indennità non è dovuta, ai sensi dell’art. 35 della cit. legge, in caso di “attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti dei consumatori”  nonché in relazione “all’esercizio di attività professionali” (caratterizzate da intuitus personae) e di attività di carattere transitorio, ed infine per le locazioni relative “agli immobili complementari o interni a stazione ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici”. In questi casi, infatti, non è neppure ipotizzabile un pregiudizio all’avviamento. E, segnatamente, nel caso di immobili complementari o interni qualunque avviamento “sarebbe meramente parassitario” in quanto l’ingresso dell’utente avviene per la capacità di richiamo della struttura principale. Così ad esempio per un bar sito in un aeroporto o in un’area di servizio o al negozio interno ad un albergo o ad un villaggio turistico non spetta alcuna indennità.

Diversamente per l’ipotesi di negozio interno o complementare ad un centro commerciale, ipotesi non prevista dall’art. 35 cit., si può affermare che esso è idoneo a produrre un avviamento “proprio”, quale diretta conseguenza della attività ivi svolta dall’esercente.

Invero a pare  del supremo  collegio “i centri commerciali assumono una funzione attrattiva della clientela che costituisce – a ben vedere – il risultato del richiamo operato dalle singole attività che vi hanno sede, in una sorta di sinergia reciproca”. In questo contesto  è impossibile discutere  di un avviamento proprio del centro che non sia anche proprio di ciascuna attività in esso svolta, conseguentemente “ anche in relazione ai contratti di locazione relativi ad immobili interini o complementari a centri commerciali deve essere riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento”. Né può servire ad elidere questo diritto la considerazione che le modalità d’afflusso (ad es. orari) siano regolate dal centro, in quanto è di preminente rilevanza  la capacità di attrazione della clientela che dipende dal complesso di attività ivi presenti. In altre parole ciò che è dirimente il rapporto di fiducia e di gradimento  instaurato tra negoziante e clientela, che spinge quest’ultima  a servirsi del negozio e che “integra, per l’appunto, l’avviamento”.