Il terzo acquirente può agire per l’ accertamento della inefficacia della assegnazione della casa familiare, e laddove venga accertata l’assenza dei presupposti affinché il coniuge assegnatario mantenga il godimento dell’immobile, l’indennità dovuta per l’occupazione illegittima decorre dall’intimazione o richiesta di restituzione ovvero, in mancanza, dalla domanda giudiziale.
Questo, tra l’altro, è quanto emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione, Sez. II, n. 1744 del 24.01.2018.
La vicenda riguarda un appartamento assegnato, nell’ambito della separazione, al coniuge convivente con i figli e successivamente venduto nell’ambito del giudizio di scioglimento della comunione tra coniugi. Nonostante la vendita il coniuge assegnatario rimaneva nell’immobile e conseguentemente l’acquirente agiva in giudizio per l’accertamento della inefficacia della assegnazione della casa familiare, con richiesta di condanna al pagamento di somme di denaro in relazione all’essere stato l’immobile venduto come libero, nonché al pagamento di una indennità di occupazione sino all’effettivo rilascio.
L’ex comproprietaria assegnataria dell’ex casa coniugale si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda di accertamento della inefficacia della assegnazione della casa familiare, deducendo di occupare legittimamente l’immobile in forza del provvedimento di assegnazione regolarmente trascritto.
Il Tribunale con sentenza rigettava la domanda di rilascio, accertando l’esistenza di un diritto personale di godimento dell’ex coniuge opponibile al terzo acquirente anche oltre i nove anni in quanto trascritto anteriormente alla procedura divisionale e fino a revoca dell’assegnazione da parte del giudice della separazione o del divorzio, previa verifica dell’inesistenza delle originarie condizioni legittimanti. Il Tribunale condannava, comunque, la donna a versare al terzo proprietario un’indennità di occupazione, da determinarsi in separata sede, fino al rilascio, non ritenendo il diritto di godere dell’immobile concesso a titolo gratuito.
La sentenza veniva appellata, mentre con successiva citazione il terzo acquirente adiva il Tribunale per la determinazione dell’indennità di occupazione. Il Tribunale determinava l’indennità di occupazione dovuta dalla danna sino al rilascio. Anche avverso tale sentenza il coniuge assegnatario proponeva appello.
La corte di appello riuniti i due giudizi, rigettava entrambi gli appelli e confermava le decisioni impugnate. Per la corte territoriale il provvedimento di assegnazione della casa coniugale costituisce un diritto personale di godimento che l’assegnatario può opporre ai terzi nei limiti in cui persistono le esigenze di tutela dei figli con lui conviventi. Pertanto per paralizzare la richiesta di accertamento della inefficacia dell’assegnazione della casa familiare non è sufficiente opporre il provvedimento di assegnazione, essendo necessario dimostrare la permanenza nell’immobile dei figli che, anche se maggiorenni, non siano ancora economicamente autosufficienti.
La corte precisava altresì che allo stesso giudice adito per l’ accertamento della inefficacia della assegnazione della casa familiare, e quindi non al giudice della separazione o del divorzio, spetta di verificare le condizioni che giustificano il permanere del diritto dell’assegnatario a godere dell’immobile.
Avverso la sentenza di secondo grado, il coniuge assegnatario proponeva ricorso per cassazione.
La suprema Corte ha ribadito che il terzo acquirente dell’ex casa coniugale può agire per l’ accertamento della inefficacia della assegnazione della casa familiare. Invero il terzo, non essendo legittimato ad attivare il procedimento di revisione delle condizioni di separazione o di divorzio, può attraverso un giudizio ordinario chiedere l’ accertamento della inefficacia della assegnazione della casa familiare, per essere venute meno le ragioni di tutela della prole (perché non più convivente o perché maggiorenne ed economicamente autosufficiente ovvero non autosufficiente per loro colpa), in modo da ottenere una declaratoria di inefficacia del titolo che legittima l’occupazione della casa coniugale da parte del coniuge assegnatario, e tutelare la pienezza delle facoltà connesse al diritto di proprietà. Diversamente ragionando significherebbe permettere una occupazione sine die dell’immobile, con un ingiustificato durevole pregiudizio al diritto di proprietà del terzo. Tant’è che venuti meno i presupposti di legge per il permanere dell’assegnazione della casa coniugale, non ponendosi più un problema di opponibilità, il terzo ha diritto ad ottenere dagli occupanti, sino la rilascio, il pagamento di una indennità per l’illegittima occupazione.
Pertanto, per gli ermellini, il terzo acquirente dell’ex casa coniugale, venuti meno i presupposti per il mantenimento dell’assegnazione può agire per l’ accertamento della inefficacia della assegnazione della casa familiare, al fine di ottenerne la restituzione e la relativa indennità di occupazione.
Secondo la corte l’azione del terzo diretta all’ accertamento della inefficacia della assegnazione della casa familiare ed il pagamento dell’indennità di occupazione, va esercitata nei soli confronti dell’ex coniuge occupante. Inoltre la domanda di accertamento della insussistenza originaria o sopravvenuta dei presupposti per l’assegnazione può essere anche implicita nella domanda di rilascio o di pagamento dell’indennità di occupazione
Di conseguenza il terzo acquirente può agire per l’ accertamento della inefficacia della assegnazione della casa familiare con un giudizio ordinario, e laddove venga accertata l’assenza dei presupposti affinché il coniuge assegnatario mantenga il godimento dell’immobile, l’indennità dovuta per l’occupazione illegittima decorre dall’intimazione o richiesta di restituzione ovvero, in mancanza, dalla domanda giudiziale.