Simulazione della vendita immobiliare tra padre e uno dei figli

Simulazione della vendita immobiliare tra padre e uno dei figli

La simulazione della vendita immobiliare tra  padre e uno dei figli da luogo alla nullità dell’atto posto in essere dal de cuius a discapito degli altri eredi legittimari, con il conseguente inserimento dei beni che ne costituivano l’oggetto nella massa attiva ereditaria da dividere. Gli indici, da cui desumere la simulazione della vendita immobiliare tra padre e uno dei figli, sono costituiti da un prezzo assai inferiore rispetto a quello di mercato o dalla dichiarazione che il pagamento è avvenuto prima dell’atto e dunque non effettuato in presenza del notaio rogante, senza che successivamente venga data la prova della effettiva dazione del denaro.

Questo è quanto, tra l’altro, è stato affermato dalla Corte di Cassazione, Sez. II, n.6907 del 11.03.2019.

La vicenda riguarda  la simulazione della vendita immobiliare tra padre e uno dei figli avente ad oggetto una cospicua parte del patrimonio del genitore.

In particolare due sorelle convenivano in giudizio il fratello e la società a responsabilità limitata partecipata dalla moglie e dal figlio di quest’ultimo, premettendo di essere eredi del padre che era deceduto senza lasciare testamento. Le attrici sostenevano che prima di morire il defunto padre aveva venduta al fratello un fondo commerciale e alla società convenuta, un appartamento di cui il de cuius si era riservato il diritto di usufrutto, un appartamento con soffitta, tutti venduti ad un prezzo di gran lunga inferiore a quello di mercato. Pertanto le attrici chiedevano al Tribunale adito di  dichiarare la simulazione della vendita immobiliare tra padre e uno dei figli, nonché di quella intervenuta tra il primo e la predetta società a responsabilità limitata, per poi disporre, una volta ricostituito l’asse ereditario del de cuius, la divisione in  tre parti uguali sciogliendo in tal modo la comunione ereditaria tra i tre figli.

Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo inammissibili le prove  richieste.

La Corte di Appello di Firenze, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava la  simulazione della vendita immobiliare tra il padre ed uno dei figli,  dichiarando, quindi, la nullità degli atti impugnati.

La Corte territoriale riteneva tardiva la contestazione sui limiti di prova della simulazione sollevata da parte convenuta solo con la comparsa conclusionale, ritenendo, in ogni caso, che nel caso di specie la prova della simulazione non trovava alcun limite in quanto doveva riconoscersi la qualità di “terzo” anche all’erede che agisce in collazione.

Pertanto, i giudici ritenevano privata la simulazione della vendita immobiliare tra padre e uno dei figli e, conseguentemente, ne dichiarava la nullità, con inserimento dei beni oggetto degli atti impugnati nella massa attiva ereditaria da dividere.

Quanto alla domanda di divisione rimetteva gli atti   innanzi al giudice di primo grado.

Per la cassazione della sentenza veniva proposto ricorso, tanto dal figlio del de cuius quanto dalla società partecipata da moglie e dal figlio dello stesso.

La Corte di Cassazione ha confermato, tra l’altro, che gli atti posti in essere dal de cuius e il figlio erano simulati.

Innanzitutto, gli ermellini hanno ritenuto non coltivato il motivo relativo all’inammissibilità del ricorso alla prova in via presuntiva della simulazione. Pertanto pur correggendo l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui le agevolazioni probatorie –ammissibilità della prova testimoniale e presuntiva- si applicano non solo all’erede che agisce in riduzione, ma anche a quello che esercita l’azione di collazione, ha ritenuto che la decisione  si è fondata su elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti.

La Suprema Corte ha ritenuto che nessun errore logico era stato posto a fondamento della decisione della Corte di Appello.

Invero al Corte territoriale aveva ritenuto provata la simulazione della vendita immobiliare tra padre e uno dei figli sulla base di diversi elementi indiziari quali:

  • Il fatto che il de cuius all’età di ottanta anni e nell’arco di un mese aveva alienato l’intero patrimonio immobiliare al figlio e alla società a moglie e figlio di quest’ultimo, a prezzi assai inferiori a quelli di mercato;
  • la mancanza di una adeguata giustificazione economica dell’operazione, visto che si trattava di tutti beni locati e quindi produttivi di reddito, nonché dell’immobile destinato alla sua abitazione, di cui il de cuius si era riservato l’usufrutto;
  • gli atti facevano riferimento ad un pagamento già effettuato prima del rogito e quindi non avvenuto davanti al notaio rogante;
  • i compratori non avevano dato prova dell’effettivo versamento del prezzo, in quanto gli assegni dagli stessi prodotti erano stati versati in un conto corrente cointestato al de cuius e al figlio acquirente e gli importi erano stati prelevati l’indomani della vendita.

Sulla base di questa motivazione logica, la Corte regolatrice ha confermato la dichiarazione di  simulazione della vendita immobiliare tra padre e uno dei figli e quelli con la società intestata a moglie e figlio di quest’ultimo.